PROPUESTA DE DISEÑO DE UNA GUÍA METODOLÓGICA DE GESTIÓN DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS PARA EDIFICIOS NO RESIDENCIALES

CAPITULO I. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA 1 1.1. INTRODUCCIÓN 1 1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 2 1.2.1. SITUACIÓN PROBLÉMICA 2 1.3. CAUSAS MÁS PROBABLES 3 1.3.1. AUSENCIA DE POLÍTICAS NACIONALES EN MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES HIDROSANITARIAS Y EQUIPAMIENTO. 3 1.3.2. CARENCIA DE PERSONAL DE MANTENIMIENTO CALIFICADO 4 1.3.3. DESCONOCIMIENTO DE NORMATIVAS Y REGULACIONES EN EL ÁMBITO DE LAS INSTALACIONES HIDROSANITARIAS Y SUS MANTENIMIENTOS. 4 1.4. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 5 1.5. OBJETIVOS 5 1.5.1. OBJETIVO GENERAL 5 1.5.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 5 1.6. HIPOTESIS 6 1.7. JUSTIFICACIÓN 6 CAPITULO II. MARCO TEÓRICO 7 2.1. GENERALIDADES 7 2.2. MARCO CONCEPTUAL 7 2.2.1. MANTENIMIENTO 7 2.2.2. CLASIFICACIÓN 8 2.3. DEFINICIÓN DE EDIFICIOS NO RESIDENCIALES 10 2.4. DETERIOROS DE LAS INSTALACIONES 11 2.5. NECESIDAD E IMPORTANCIA DEL MANTENIMIENTO 11 2.6. PROGRAMA O PLAN DE MANTENIMIENTO 13 2.6.1. ETAPA DE PROYECTO (DISEÑO) 14 2.6.2. ETAPA DE EJECUCIÓN 15 2.6.3. ETAPA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO 15 2.6.4. ETAPA DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO 16 2.7. GESTION DE MANTENIMIENTO 16 2.8. ESTRUCTURA DE UNA GESTIÓN DE MANTENIMIENTO 17 2.8.1. PLANIFICACIÓN 17 2.8.2. ORGANIZACIÓN 18 2.8.3. PROGRAMACIÓN 18 2.8.4. EJECUCIÓN 19 2.8.5. CONTROL 19 2.9. MÉTODOS PARA EJECUTAR PLANES DE MANTENIMIENTO 20 2.10. COSTO DE INVERSIÓN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO 21 2.11. TÉCNICA “JUSTO A TIEMPO” 23 2.12. ALCANCES Y LIMITACIONES 23 CAPITULO III. MARCO PRÁCTICO 24 3.1. DESCRIPCIÓN 24 3.2. PROPUESTA LA GESTION DE MANTENIMIETO – ORGANIZACIÓN 24 3.2.2. HACER 26 3.2.3. VERIFICAR 26 3.2.4. ACTUAR 26 3.3. ESTRUCTURA DEL MANTENIMIENTO 27 3.4. PROCESO DE GESTION DE MANTENIMIENTO 28 3.4.1. REGISTRO DE INFORMACIÓN 28 3.4.2. MONITOREO Y EVALUACIÓN 29 3.4.3. PERIODICIDAD DEL MANTENIMIENTO 32 3.4.4. GUÍA TÉCNICA DE PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO 38 3.5. INDICADORES DE PROCESO 45 3.5.1. INDICADORES DE ESTRUCTURA 45 3.5.2. INDICADORES DE COSTOS 46 3.6. CRITERIOS DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES SANITARIAS DE UNA EDIFICACIÓN. 48 3.7. PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES 49 3.7.1. RIESGOS ASOCIADOS A LAS ACTIVIDADES 49 3.7.2. MEDIDAS PREVENTIVAS 50 3.8. ANÁLISIS DE RESULTADO 51 4. CAPITULO VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 53 CONCLUSIONES 53 RECOMENDACIONES 54 BIBLIOGRAFÍA 55 ANEXOS…… 58 INDICE DE CUADROS Cuadro 1. Métodos para ejecutar planes de mantenimiento 20 Cuadro 2. Modelo de formulario de registros de inspección de mantenimiento 30 Cuadro 3. Modelo de formulario de control de revisiones 31 Cuadro 4. Modelo de formulario de orden de trabajo de mantenimiento 31 Cuadro 5. Modelo de formulario parte preventivo o correctivo 32 Cuadro 6. Periodicidad y actuaciones para el sistema de agua potable 33 Cuadro 7. Periodicidad y actuaciones para el sistema de sanitario y pluvial 34 Cuadro 8. Periodicidad y actuaciones para el sistema contra incendios 36 Cuadro 9. Ficha técnica guía de mantenimiento para instalaciones hidráulicas 38 Cuadro 10. Ficha técnica guía de mantenimiento para instalaciones sanitarias 40 Cuadro 11. Ficha técnica guía de mantenimiento para artefactos sanitarios 42 INDICE DE FIGURAS figura 1. Tipos de mantenimiento 9 figura 2. Ley de la evolución de los costos de sitter 14 figura 3. Determinación del punto de equilibrio de mantenimiento preventivo 22 figura 4. Ciclo de la gestión de mantenimiento 24 figura 5. Defectos comunes en instalaciones hidrosanitarias 25 figura 6. Diagrama de flujo de la gestión de mantenimiento 27

Todos los edificios empiezan a deteriorarse desde el momento en que están terminados, y en ese momento comienza la necesidad de mantenimiento. Con los crecientes costes de las nuevas construcciones, el mantenimiento eficaz de los edificios existentes se ha vuelto aún más importante, puesto que no es conveniente llevar a cabo el mantenimiento de manera puramente reactiva, sino que deben planificarse y gestionarse con la misma eficiencia que cualquier otra actividad corporativa. Sin embargo, a nivel nacional la realidad es algo diferente, respecto a los edificios no residenciales destinados a actividades como oficinas, escuelas, hospitales, etc., generalmente de usos públicos o institucionales, que carecen de políticas que rijan las actividades de mantenimiento y mucho más aun sobre instalaciones, debido a varios factores que inciden directamente sobre la seguridad y funcionalidad de estas, que no solo afecta la eficiencia de los sistemas, sino también puede ocasionar daños estructurales y problemas de salud, sin mencionar los efectos económicos negativos que conllevan. Este trabajo de investigación aborda la gestión de mantenimiento de instalaciones hidrosanitarias para edificios no residenciales con un enfoque integral preventivo y proactivo, estableciendo estándares en sostenibilidad, seguridad y fiabilidad en términos de eficiencia operativa y optimización de la vida útil de los sistemas hidrosanitarios, a través de una guía práctica de protocolos que se han detallados como resultado del objetivo planteado. Este enfoque metodológico no solo busca resolver problemas inmediatos, sino también establecer un marco sólido para la mejora continua. La metodología propuesta no solo es técnica, sino también integral, considera la comunicación y participación activa del personal administrativo, usuarios y responsables de las tareas propias del mantenimiento.